未来十年，中国房地产6大趋势，都是重磅

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未来10年

中国房地产的总量走势会怎样？

黄奇帆认为，现在中国房地产17亿平米的建设规模是高点，未来十年不会翻番，而是逐渐往下减，十一二年减掉40%，到2030年会降到10亿平米左右，并形成一个平衡点。

在此之前，你得知道，过去30年，中国房地产规模总量是如何增长的？

1990年，无论是民间造的还是政府造的房子，全国才1000万平米。

2000年，达到1亿平米，也就是从90年代房地产市场诞生开始算起。

2010年，正式达到10亿平米，十年间涨了10倍。

2018年，8年增长了7亿，达到17亿平米。

可见，中国房地产规模增长的速度是惊人的，发展势头相当猛。

为什么会出现这种全世界一百年历史上绝无仅有的现象？

第一，从1990年中国住房人均住房面积不到10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，这是住房改善的过程，也是非常大的刚需扩张的过程。

第二，从改革开放初期中国城市居民2.8亿人，到如今7亿人，而且人均住房面积达到40-50平方米，这是城市人口扩张产生了巨大的刚需。

第三，近30年来，城市发展中出现旧城改造，拆掉1亿平方米，可能造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。

第四，2010年以后，按照建设部出台的新钢筋混凝土建设标准造出来的房子大体上可以生存50年-70年，而此前只有15、30年，拆了造，造了拆，所以与国外建造可以生存100年的房子相比，中国人花钱是最多的。

在这个意义上，我们的GDP常常造了很多效益不高，战略上讲无效的GDP。

为什么未来十年，房屋建设不会翻番？

归根到底，高速扩张的四大原因，大部分消失了。

首先，刚需扩张阶段已经过去。

就大数平均来说，人均住房面积一般到了50平方米左右，就完全满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

其次，人口扩张红利基本有限。

中国的人口城市化率已经到了60%，即便再过十几年达到70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但到70%以上基本就到头了，进城的人会逐渐减少。

此外，旧城改造的速度变低。

从前几年开始，我们新造房的标准至少都是50年以上，折旧率下降了，即本来30年折完，现在变成了50年折完。同时，旧城改造也逐渐趋于完善。

从绝对总量来看，今后如果9亿多城市居民，400亿左右平方米，那么这个折旧，如果按照50年平衡来算，每年要折掉8亿多平方米。

所以，未来十年，总量将从17亿平方米一年变成10亿平方米左右，到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡。

以后主要不是城市扩大造房子，不是改善刚性缺口造房子，而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整。

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未来10年

中国房价还会大涨吗？

2000年，全国平均房价1000元/平左右，而现在每平差不多一万多块，全国房价涨了10倍左右。当然这是一个均价的概念，就全国而言。

为什么会上涨10倍？

可以从供求、价格、汇率三大方面来看。

首先，任何商品价格上涨和供求有关，供不应求就涨价，供过于求、供大于求就跌价，供求决定价格，从今年的猪价就可以看出来，不多说。

其次，货币印发的多，价格就会涨。从2004年到去年，印钞票的基础货币发行量从4万亿增加至32万亿，涨了8倍。

这部分钱进入市场，就会引发通货膨胀，而房地产又是供不应求的，所以通货膨胀支撑了房地产，并使其成为了一个巨大蓄水池。

另外，汇率的变化也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。在过去的20年，我们货币超发、增发，货币的增长率是最高的。而房地产吸收了大量超发货币，而且它供不应求，这两个因素结合起来房价就往上升。

但未来10年，这三大因素不会存在了。

第一，未来不会有过多货币进入地产把地产价格泡高。在连续3年里，中国的M2每年的增长就是在8%-9%，基本上跟GDP增长率同步，很稳健。

第二，人民币稳定或者还在升值，意味着外资进来炒作房地产，买了你的房，等着你的房子升值的概率很小，毕竟货币没有出现大起大落，是赚不了多少钱的，更何况供求上已经平衡饱和。

总体来说，中国经济保持稳定性，局部会有涨有跌，大幅度的房价下跌是不会的。

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未来10年

房企负债率会被控制且大幅下降

中国房地产世界的高负债，相信大家都知道，目前整个中国9万多个开发商的负债率在84%。

在过去的20年，高速扩张的面积、高速扩张的流量，在高杠杆、高周转的情况下可以支撑，但是今后，不能大规模的造房，房价也不会翻一番，翻两番，如果还按照这种模式，无疑形同自杀，政府的管制措施也会出台。

所以在这个意义上讲，房地产的债务是会下降的。

下降多少呢？

黄奇帆认为，至少从80%降到50%左右，而且如果政府出三招，开发商的债务一定下来。

1、任何开发商不许再欠着债买地，买地的钱必须是自有资金，不能负债。

2、对房地产不能再搞那么宽松的预售房，预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶。
3、通过信托，满足开发商持有房屋的心态来出租的需求，使其形成股权投资，而非债务。

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未来10年

房企数量会缩减多少？

中国房地产企业有9万多个，而全世界所有国家，180个国家的开发商加起来也没有9万个。

所以，17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减。

你要知道，前10家造了整个中国房子的30%，前100家造了中国全部一年开发量的70%，前1000家基本上造了90%。

这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。

未来10年，在市场萎缩，竞争洗牌加剧的情况下，最起码6万个没了，剩下3万个，严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面。

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未来10年

房企的主战场在哪？

毋庸置疑，过去从1亿变17亿的过程，几乎东西南北中处处都是房地产

不过，今后会比较多的集中三个地方。

第一个热点，人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。

至于，已经过了2000万的比如北京和上海，不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子。

第二个热点，超级大城市都会带出一个大都市圈。

这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区。

但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市，是会加速度发展的。
例如，浙江嘉兴和江苏苏州。

第三个热点，城市群。

城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内所形成的的区域。

但是城市和城市会互相联系，这种城市群中你如果是大城市，可能500万变成700万，然后变成特大城市，特大城市也会扩张到1000万以上超大城市。

长三角、珠三角，京津冀、武汉长沙城市群等等都属于城市群。

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未来10年

房地产销售格局会如何？

目前中国房地产的销售模式，就是房子100%、99%造好了就卖的模式。但是，今后这种模式将会发生转换。

如果一个地方有100个房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的。

而市场上开发商造的房子大约80%，差不多三分之一（80%*1=30%左右）也会是租赁房，有开发商长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房，而不是政府保障房、公租房的租赁费。

然后，开发商造的剩下的50%的房子左右，还是维持原来的商品销售。

言下之意，老百姓最后有50%左右是住在租赁房，而这50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房，有20%多一点是政府的租赁房。

这样社会将形成一个新的格局——即房产是拿来住的，而不是拿来炒的。

所以，在这种背景下，整个房产的经营模式就会发生变化。而中国政府在管理开发商的时候也会逐渐按要求，把房地产是用来住的，而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象。